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    銀行拍賣處置抵押物風險如何把控?
    時間:2016-10-12 10:23:41  來源:  作者:

      由于現行拍賣法規不盡完善,拍賣責任和費用不明確,法院執行押品時的評估和拍賣費用較高,導致銀行抵押物在拍賣過程中常常遇到一些不確定因素(例如:非公開、公平的內部交易)而被低值拍賣,使銀行部分甚至大...
      由于現行拍賣法規不盡完善,拍賣責任和費用不明確,法院執行押品時的評估和拍賣費用較高,導致銀行抵押物在拍賣過程中常常遇到一些不確定因素(例如:非公開、公平的內部交易)而被低值拍賣,使銀行部分甚至大部分債權難以實現。在處置抵押物拍賣變現時,銀行是否有更好的應對措施?

      司法拍賣是目前法院強制執行中對銀行抵押物變現處置的主要方式。通過公開拍賣,由市場競價方式取得被執行財產的最大交換價值,可在非所有權人處分財產的情況下最大限度地維護當事人權益。然而,司法拍賣過程中仍存在很多不確定因素,并由此引發債權風險。

      首先是拍賣委托方承擔瑕疵擔保責任的風險。根據我國《拍賣法》第61條規定,銀行作為委托方,對拍賣資產負有瑕疵擔保責任。因此,一旦銀行對抵押物情況了解不透徹,在拍賣公示時未做到對抵押物現狀進行全面信息披露,可能會損害競買人的知情權。

      其次是評估定價及拍賣成交價不合理的風險。按照現行法律規定,司法拍賣中的評估定價直接決定了抵押物第一次拍賣的保留價。因此,在司法拍賣中一旦存在內部交易、惡意串通,容易引發低值拍賣行為。銀行在對抵押物價值進行初估時,會導致估值不準,嚴重影響評估定價及拍賣保留價合理性。

      最后是拍賣變現后銀行能否順利協助完成過戶的風險。在拍賣成交后,法院將做出抵押物產權變更的民事裁定,銀行應及時辦理解押,以配合買受方完成過戶的協助執行義務。故在此之前,銀行對抵押物處置后能否順利完成過戶,如非整體處置中的房地產大證分零、多次訴訟中解押手續滯后辦理等,做出預先準確判斷就顯得尤為重要。

      因此, 通過司法拍賣實現抵押物變現,雖然具有公開、透明、公平等優勢,但由于拍賣過程中法院、評估機構、拍賣機構、聯合交易所等多主體的參與,導致銀行處置成本加大。而司法拍賣由銀行以外的第三方主導,銀行往往處于信息不對稱和較被動的地位。基于此,筆者認為,可結合具體拍賣情況,適當拓寬拍賣處置渠道。此外,銀行在發放貸款前,應考慮由銀行、借款人、聯合交易所等相關當事人簽訂書面協議,約定貸款出現逾期等情況時,借款人即委托銀行通過第三方中介機構公開轉讓抵押物并就轉讓款項優先受償,由此實現抵押物快速處置,減少處置環節,降低處置成本。

      在拍賣過程中,銀行還應注重司法拍賣中相關權利、義務的及時行使。對評估結果有異議的,應要求相關當事人在法定期間內對評估報告提出異議,避免評估異議權的喪失。在此基礎上,還應關注兩個問題:

      一是在司法拍賣中,如果抵押物上存在租賃權,會導致競買人拍賣受讓資產所有權不完整,從而影響拍賣的最終成交。據此,銀行在辦理抵押貸款前,應通過實地走訪等方式對抵押物租賃狀況進行調查,如存在租賃且租賃期長于債務履行期的,應要求承租人向銀行出具承諾函,同意在銀行行使抵押權時放棄承租權。如不存在租賃,應要求抵押人對未租賃情況進行承諾和保證,并對抵押物未出租等情況進行公證。針對抵押權設立先于租賃權的情形,銀行可向法院申請除去租賃權后再進行拍賣變現。

      二是依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》,不論是動產的拍賣,還是不動產、或是其他財產權的拍賣,在每次拍賣出現無人競買或競買人的最高價位低于保留價而出現流拍情況時,法院一般準許申請執行人可申請以該次拍賣保留價接受拍賣財產抵債。但應注意的是,以資抵債權利行使的時限以及不行使的法律后果。由于司法解釋明確規定了拍賣限次,即動產拍賣不超過兩次,不動產不超過三次,則銀行最遲應于最后一次拍賣流拍后提出以資抵債申請,否則,法院將依法解除查封、扣押等強制措施并將拍賣財產退還被執行人。

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